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  秋风:钉子户的法律困境  
  作者:秋风    发布时间:2007-03-23   信息来源:国际在线(北京)  
 

史上最牛的“钉子户”如果最终能够保住自己的房子,那是他们家运气好;如果自家的房子在法院批准的推土机下化为尘土,那只不过是他们家以及所有面对拆迁的家庭的必然命运而已。

人们天天谈论“拆迁”,仔细想来,“拆迁”绝对是中国特色的制度。只有在中国目前的土地制度下,只有在法律对土地所有权、政府对公共利益存在严重理解偏差的情况下,才会有拆迁这么一档子事。

为说明问题,不妨设想一下正常状态下的情形。此处所谓“正常”,即自家的房屋建筑在自家享有所有权的土地上。在这种情况下,假定政府要建某项必要的公共设施,政府也须请涉及到的人家进行交易。假定那家人就是不愿交易,政府只能上法庭请法官来判断,该项目所涉及的公共利益是否重要到足以让个人让步的程度。当然,即使让步,交易价款也绝不可低于市场交易价。

假定开发者是商业开发商,假定我不愿意搬家,那根本就不需要讨价还价,也不用去法院。因为,拒绝交易的权利,本来就是产权的一项基本内容。进一步说,假定开发商在吴苹家四周建起商业楼,吴苹还可以回过头来要求开发商为其留出进出自己家门的通道,这种通行权主张必然会获得法院的支持。

在这种制度下,根本不可能有拆迁的事情。因为,任何房屋及其土地归根到底都属于某个人,该人为了确保自己便利、舒适,或为确保其资本价值,必然会随时翻建房屋。法律也会要求,土地与房屋所有者不得令房屋处于危险状态。因而,城市房屋始终处于自然更新进程中,而根本不可能成片破败到中国某些城市那样的地步——即使破败,政府也不可强制改造。

反之,在中国,城市土地在法律上被宣告为国有,因而,市民最多只享有房屋的所有权,及有期限的土地建设使用权。拆迁作为政府改造城市的一种基本形态,就是以此为依据的。政府在城市地面上所做的一切,都是在行使其作为所有者的权利,这种权利被城市政府认为是绝对的。

正是由于这一点,中国的城市规划在性质上截然不同于其他国家。这种城市规划权源于政府作为土地所有者的身份,中国的城市规划不是公共性质的城市管理规划,而是政府作为土地所有者的商业规划。这样的规划具有绝对强制力,比如,北京一旦规定作为高科技区的中关村不得建设住宅,就确实可以做到这一点,因为政府在批地的时候只要不把土地转让给住宅开发商即可。

在这种土地制度下,城市改造的主体当然只能是政府。以前有相当长时间,拆迁都由政府直接组织。现在政府把拆迁活动交给开发商,其前提当然是,政府把该地块的建设使用权转让给开发商。而这一转让决定,与现在居于该片土地上的居民没有任何关系,因为他们不过是这片土地上的临时居住者。

因而,按照目前的法律关系,拆迁户是政府与开发商的交易过程中多余的负担。拆迁户所获得的不是交易价款,而是“补偿”,因为拆迁户根本就不是土地交易的主体,开发商是向政府而不是向居民买地。由此不难理解,在拆迁的几乎所有环节,政府总是站在开发商一边,原因很简单:政府已经拿了开发商的钱,就有义务向开发商交货——政府倒也知道遵守商业逻辑,而交货的重要内容就是把居民赶走清场。因此,钉子户在进行了抗争、付出了巨大代价后,通常怏怏然离去。即使获得较高补偿,也是政府让开发商掏的一笔社会稳定费,而非交易价款。

拆迁户之所以在城市改造过程中处于权利匮乏境地,根源有二:第一,近代中国法学无视中国传统法律智慧,盲目继受欧洲民法传统,片面强调所有权的重要性,一直到目前的《物权法》,仍然围着所有权打转。依据这种法律理论,所有权持有人对次级土地权利持有人具有压倒优势,拆迁户作为房屋所有者,根本没有资格抗辩土地所有人的主张。第二,政府又错误地把城市土地国有这一政治性概念,理解为实实在在的民事法律权利,因而在涉及土地的事务中,政府是以土地所有者,而不是以公共管理者的身份行使权力。土地的所有权与政府的权力合二为一,其结果当然是把拆迁变成城市一大问题。

要让城市恢复常态,出路是显而易见的:政府应当把城市土地国有仅视为一个政治概念,法律界也应当面对现实,把民众对土地那些次级权利,发展成为可以对抗所有权的权利。

 
  责任编辑:wangrui  
 
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